La responsabilidad de la promotora por vicios de la construcción

Aspectos básicos para tener en cuenta conforme a la LOE

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (“LOE”) distingue, como agentes que intervienen en el proceso de edificación, entre promotores, constructores, dirección técnica, dirección facultativa, suministradores de materiales, laboratorios de calidad, propietarios y usuarios y les atribuye distintos deberes y responsabilidades.

Conforme al artículo 9 de la LOE será promotora cualquier persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. En definitiva, el promotor es el que encarga y paga a la constructora para que ejecute la obra, normalmente sobre terrenos de su propiedad, para después venderla.

No obstante es relativamente común que algún agente de la construcción acumule funciones en la obra y no es extraño tampoco encontrar empresas que hacen las veces de promotora y constructora; que la constructora suministre también materiales o que la dirección técnica o facultativa se encargue directa o indirectamente de laboratorios de calidad.

Con algún matiz, todos los agentes de la edificación (promotor incluido) responden frente a los propietarios y usuarios de los daños materiales ocasionados en el edificio, en función de la intervención que hayan tenido en los trabajos de la edificación. Estas responsabilidades pueden exigirse de forma individualizada según el trabajo que haya realizado cada agente interviniente, de modo que responden:

De los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, que surjan dentro de los 10 años siguientes desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que fueran subsanados si se hubieran detectado. Básicamente, son defectos que pueden conllevar que el edificio falle y entre en ruina y cuyo origen puede ser muy variado. La casuística incluye desde errores del proyecto (cálculos de resistencia por ejemplo) o de su ejecución, a materiales defectuosos, pasando por el incumplimiento de requisitos técnicos (i.e. falta de aislamiento ignífugo de las vigas metálicas).
De los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y que surjan dentro de los 3 años siguientes desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que fueran subsanados si se hubieran detectado. Son muy comunes las humedades, un aislamiento térmico defectuoso o el mal funcionamiento de la fontanería (i.e. atoros).
Finalmente, el constructor responderá además de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que surjan dentro del plazo de 1 año desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que fueran subsanados si se hubieran detectado. Por ejemplo: losetas mal pegadas, grietas en la pintura; grifos sueltos; o puertas que no cierran bien.

No obstante, el artículo 17.3 de la LOE establece que cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o no pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente entre todos los agentes intervinientes y que (esto es importante) la promotora será siempre responsable solidaria (“en todo caso” dice la Ley) como garante frente al adquirente (el comprador final del inmueble construido) del buen resultado del proceso de edificación, por los defectos constructivos que surjan.

De este modo, con independencia de qué agente (o agentes) tenga responsabilidad directa sobre los daños (ya sea el arquitecto que se equivocó en el proyecto, la constructora que erró al ejecutarlo o el suministrador que entregase materiales en mal estado) el comprador podrá reclamarle solo a la promotora, al agente que considere responsable o a ambos.

Dejaremos para futuras publicaciones las responsabilidades de la promotora conforme al Código civil, casuística habitual y las formas que tiene la promotora de reclamar y resarcirse por los errores cometidos por los agentes de la construcción.

Escrito por Diego Martín Ortega
Publicado en el blog "Caja Siete con tu Negocio"